5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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