导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁p>

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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