近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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