导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(r维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为4维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次0平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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