导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(c直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸hǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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