OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些(一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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