饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国左眉毛有一根特别长是什么意思？家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照左眉毛有一根特别长是什么意思？成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(左眉毛有一根特别长是什么意思？jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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