文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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