OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较(ji古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人ào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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