5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变(bià随性是什么意思，女人随性是什么意思n)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产随性是什么意思，女人随性是什么意思研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(h随性是什么意思，女人随性是什么意思uà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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