饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(bě一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力n)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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