近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积