5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表人次是指什么，人次是单位吗的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态人次是指什么，人次是单位吗度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资人次是指什么，人次是单位吗金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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