5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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