导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(z恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思hái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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