文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)魏承泽作品集 魏承泽一类的作者给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)魏承泽作品集 魏承泽一类的作者，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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