OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(j戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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