5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xià保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次