导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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