文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预1dm等于多少cm 1dm等于多少m(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(1dm等于多少cm 1dm等于多少myù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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