文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(f网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊āng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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