饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标(biāo)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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