饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bè好好记住我在你体内的感觉i)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，好好记住我在你体内的感觉居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪(好好记住我在你体内的感觉jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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