连云港装饰公司,豪泽装饰连云港装饰公司,豪泽装饰

七分之二十二是无理数吗,七分之22是不是无理数

七分之二十二是无理数吗,七分之22是不是无理数 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示,房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显,让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出,从行业来看,无论是业绩,还是估值,房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部,而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部(bù),再往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大了。

  三道红线等指(zhǐ)标

  成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

  那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢?

  洪灏提醒(xǐng),在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选择,需(xū)要(yào)非常(cháng)小心,避免选(xuǎn)了半(bàn)天(tiān),标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外(wài),洪灏指出,需(xū)要满足以下三个基(jī)准(zhǔn):有大的国资背(bèi)景的、杠杆(gān)率较低(dī)的(de)、此前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过(guò)红线的。

  他(tā)还表示,如果关注(zhù)一下今(jīn)年房(fáng)地(dì)产(chǎn)的开发资金来(lái)源,可以发现(xiàn),其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的,房企(qǐ)的(de)主(zhǔ)要资(zī)金来源(yuán)来自新盘(pán)的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下,哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián),其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企,民营房企相对比较困难(nán),所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明(míng)显的分化,无论是在销售,还是融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好,但没有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

  陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì),在房地产行业内,我们的逻(luó)辑是,“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘,我们会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优势,更具(jù)体一点,就是(shì)它的净借贷水平(净负债率)是不是行业(yè)内的最低水平;利润率是不是行业内(nèi)最高的;融资(zī)成本是否是(shì)行七分之二十二是无理数吗,七分之22是不是无理数业内(nèi)最(zuì)低的(de);建安(ān)成本是否也是业内最低(dī)的;这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

  需要注意的是,能(néng)够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中,仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况,且有逐渐恶化的趋势。以A股为例,《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理(lǐ)发(fā)现,截至2022年末,天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

  除此之外,城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云南城(chéng)投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条(tiáo)。

  2022年(nián)激(jī)进扩张房企

  需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

  不难看出,即(jí)便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企,其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是(shì),在(zài)2022年(nián),不少国企,甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

  对(duì)房企而(ér)言,扩张(zhāng)速度的(de)张弛(chí)有度尤为重要,节奏把握(wò)准确(què),有助于房(fáng)企储(chǔ)备(bèi)优(yōu)质“弹药(yào)”;但过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng),以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

  陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例,它从2018年(nián)开始到2021年,连续(xù)4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33%左右,完(wán)全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年,这家房企明(míng)显感觉到机会来了,其(qí)开始在一(yī)线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地,净(jìng)负(fù)债率也(yě)由此前的33%左右(yòu)水准提高到(dào)45%左右,涨了接近三分之一(yī)。与此同时,该(gāi)房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率,预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一(yī)方面,在(zài)于它本身储备了很多弹药,去年拿地超1000亿元,且(qiě)其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一线(xiàn)城市,另外一(yī)半也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市;另一方面(miàn),它的扩张是有节制地扩张。

  陈昊扬同样提醒道,与之相反(fǎn),有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年,或者说看到了2016年~2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说,见到机会时要出手(shǒu),但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn),如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快,但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好,可能会重蹈覆辙。

  那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进?陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示,主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率水平,在我看来,这个比例如果(guǒ)超过60%,就是扩张得过于(yú)快速了。

  不难(nán)看出,这一(yī)标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100%要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì),当前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快,所以(yǐ)要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

  《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现,中(zhōng)交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60%之(zhī)上。其中,中交地产净负(fù)债率持(chí)续居高不(bù)下,在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期间,依次为317.70%、284.61%、280.23%。

  与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是,华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿(ná)地策(cè)略的同时,也较好地控(kòng)制了(le)公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)(见附表)。

  寻找“最后的赢家”是房(fáng)地(dì)产(chǎn)α机会(huì)之一,三道红线(xiàn)等指标成重要参考

  滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

  或(huò)具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

  陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出,实际(jì)上,他们是以同一筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与(yǔ)民营房企(qǐ),但在各维度的(de)实际表现上(shàng),国央企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更(gèng)低(dī),融资渠道也(yě)更顺畅,能(néng)够做到(dào)想融就融,这样,国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

  虽然对(duì)比民营房企,机构更加看好国央(yāng)企,但这(zhè)也(yě)并不意味着,民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存在。

  据《红周刊》梳理发现,仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如(rú),根据2023年一季报,滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司-景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等。

  除此之(zhī)外,自2021年开(kāi)始,百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报,该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股,约占(zhàn)流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56%。

  滨江集团的受青睐,和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间,房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”,但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较七分之二十二是无理数吗,七分之22是不是无理数强的(de)韧劲,2020年以来,滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

  业绩方(fāng)面,2020年~2022年期间,滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元;依(yī)次(cì)实现同(tóng)比增(zēng)长32.74%、40.40%、24.60%。而根据近期发布的2023年一季报(bào),今年一季度(dù),滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元,同比增长134.07%。

  在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩的持(chí)续增长,和(hé)滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报,滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地(dì)区(qū),而在(zài)2021年,杭州(zhōu)地区的(de)营收(shōu)比重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销售排名(míng)第一。

  与此同时,滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极,根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示,2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元,同样(yàng)持(chí)续稳居杭(háng)州的(de)本土第(dì)一。

  而滨江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现,也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年(nián),滨(bīn)江集团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前(qián)十,根据中指数(shù)据(jù),2023年(nián)前4月,滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán),位列(liè)房企(qǐ)第九位。

  值得(dé)注意(yì)的是,2020年至今,滨江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上,而近期,滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示,公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)七分之二十二是无理数吗,七分之22是不是无理数机构调研。

  产业链布(bù)局(jú)重点移至存量赛道

  机(jī)构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

  实际上房地产开发(fā)只是房地产产业(yè)链上的中游环节,其上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商,而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采访,房地(dì)产开发环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关(guān),新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好,机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代,所以对地产产(chǎn)业链,尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家居领域,我(wǒ)们相对看(kàn)好,因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越大,随着(zhe)时间的增加(jiā),内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了这(zhè)一点,在新(xīn)房销售见顶之后,家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链,我(wǒ)们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业,例(lì)如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表(biǎo)示(shì)。

  而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计,目(mù)前暂居前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司,它们(men)分别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺,特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上,年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30%。

  以前(qián)者为例,富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售(shòu),旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告(gào)显示,报告(gào)期内,富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元,同比(bǐ)减少7.57%;不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán),同比增长5.28%。

  而从上(shàng)市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股东来看,能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下,彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016,都在其中出现,占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是,中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管的产品,首(shǒu)季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

  对(duì)比而言,前几年曾经风(fēng)光一时(shí)的(de)家(jiā)居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂,不过好在困境反转露出(chū)曙光,家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段,该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23%,从业绩(jì)来(lái)看,无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利润,公司(sī)都实现(xiàn)了同(tóng)比双升(shēng)。

  从公司(sī)的十大(dà)流通股股东(dōng)来看,《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具,一(yī)季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股,而这(zhè)两只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是(shì),他(tā)似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独(dú)钟,在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中,他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大流通股股东,其也(yě)成为他的独门重仓股。

  除去家居家纺(fǎng)外(wài),下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐,不过这类标的(de)大(dà)多在香(xiāng)港上(shàng)市,如(rú)何选择成为难题。对(duì)此,前(qián)述上海公募基金经理举例(lì)分析:“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛利的行业,挣钱很(hěn)辛苦,我选(xuǎn)公司还(hái)是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的钱,以我曾(céng)经买的绿城服务为例,它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高(gāo)的,每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30%~40%。它能做到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之(zhī)后,经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做到产品提(tí)价。”

  “行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少,因为物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的,后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本(běn)的年度增(zēng)长(zhǎng),不过服务没有特别好,客户(hù)没有那(nà)么满意,能(néng)做到提(tí)价(jià)难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高,这跟它的定(dìng)位和比较好的(de)服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载:连云港装饰公司,豪泽装饰 七分之二十二是无理数吗,七分之22是不是无理数

评论

5+2=