近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募RE不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)ITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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