饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗lài)中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗)研(yán分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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