5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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