二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼