5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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