5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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