万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ng>

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？