导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shā迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名ng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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