文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果中国人口第一大省，中国人口第一大省排名没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.中国人口第一大省，中国人口第一大省排名3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)中国人口第一大省，中国人口第一大省排名会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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