近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米后基金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米>特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米