万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

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　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(ji龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思ā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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