5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿东隅已逝桑榆非晚是什么意思(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，202东隅已逝桑榆非晚是什么意思3年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场东隅已逝桑榆非晚是什么意思(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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