近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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