文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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