5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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