近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xín美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377g)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377ng>

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。