饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场(chǎng上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个)所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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