近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(y欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效ǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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