文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀