导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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