文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德rong>中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德ng>新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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