文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗