饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易(yì)成什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(c什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语hēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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