近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产2l是多少毫升 2l是多少升(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机2l是多少毫升 2l是多少升构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将2l是多少毫升 2l是多少升对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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