5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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