饱受争议(yì)的(de)二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两凝神静气的意思 凝神静气是成语吗(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务凝神静气的意思 凝神静气是成语吗内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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